Chiến Lược Chọn Mặt Bằng Kinh Doanh F&B: Bí Quyết Thành Công Từ Nghiên Cứu Đến Thực Tiễn

Việc lựa chọn mặt bằng kinh doanh trong lĩnh vực F&B không chỉ đơn thuần là tìm kiếm một vị trí đẹp mà còn là quá trình nghiên cứu kỹ lưỡng và áp dụng các chiến lược thông minh. Nhiều thương hiệu đã thất bại dù sở hữu mặt bằng đắc địa do thiếu chiến lược kinh doanh F&B hiệu quả. Ngược lại, có những quán nhỏ trong hẻm vẫn đông khách nhờ chiến lược đúng đắn. Bài viết này sẽ phân tích 5 yếu tố cốt lõi giúp bạn chọn mặt bằng kinh doanh F&B một cách hiệu quả, tránh sai lầm tốn kém và có khởi đầu vững chắc.

1. Nghiên Cứu Đối Tượng Khách Hàng Mục Tiêu

Trong thị trường F&B cạnh tranh khốc liệt, việc sở hữu một vị trí “đắc địa” không chỉ là yếu tố may mắn mà còn là kết quả của quá trình nghiên cứu và phân tích chiến lược. Bước đầu tiên và quan trọng nhất là nghiên cứu kỹ lưỡng đối tượng khách hàng mục tiêu. Đây là nền tảng giúp bạn đưa ra quyết định sáng suốt trong việc lựa chọn mặt bằng, tối ưu hóa chi phí và gia tăng cơ hội thành công.

Tại Sao Nghiên Cứu Khách Hàng Lại Quan Trọng?

– Xác định “tọa độ vàng” cho khách hàng của bạn: Hiểu rõ đối tượng khách hàng giúp bạn điều chỉnh concept, menu, giá cả và phong cách phục vụ sao cho phù hợp nhất. Một mặt bằng thuận tiện cho khách hàng mục tiêu sẽ tạo điều kiện thuận lợi để họ trải nghiệm dịch vụ của bạn một cách thoải mái và dễ dàng nhất.

– Tối ưu hóa trải nghiệm khách hàng: Hiểu rõ nhu cầu và sở thích của khách hàng giúp bạn tạo ra trải nghiệm khác biệt, xây dựng cộng đồng khách hàng trung thành và mang lại lợi thế cạnh tranh bền vững.

2. Đánh Giá Mức Độ Tiếp Cận Và Giao Thông Thuận Tiện

Một vị trí “đắc địa” không chỉ nằm ở khu vực đông dân cư mà còn phải dễ dàng tiếp cận bằng nhiều phương tiện khác nhau. Việc bỏ qua yếu tố này có thể dẫn đến việc mặt bằng dù có vị trí đẹp nhưng lại ế ẩm vì khách hàng khó khăn trong việc tiếp cận.

Đặc Thù Của Một Số Dạng Mặt Bằng F&B

Những mặt bằng gần ngã tư: Có lưu lượng giao thông lớn và khả năng hiển thị cao, nhưng khó khăn trong việc dừng đỗ xe gây bất tiện.Mặt bằng nằm trong lối đi một chiều: Yên tĩnh hơn và có giá thuê mềm hơn, nhưng khó tiếp cận nếu không có biển hiệu rõ ràng.Xem xét mức độ tiếp cận và giao thông: Vỉa hè, hệ thống giao thông công cộng, quy hoạch giao thông, luật giao thông và ánh sáng khu vực xung quanh đều ảnh hưởng đến trải nghiệm và quyết định lựa chọn của khách hàng.

3. Mật Độ Dân Cư Và Lưu Lượng Người Qua Lại

Mật độ dân cư và lưu lượng người qua lại là một trong những “chỉ số vàng” khi đánh giá tiềm năng của một mặt bằng F&B. Đây là thước đo cơ bản để ước tính nguồn khách hàng tiềm năng và khả năng tiếp cận thị trường của doanh nghiệp.

Việc mở một mô hình quán cụ thể cần có sự nghiên cứu kỹ lưỡng chiến lược kinh doanh F&B để lựa chọn được mặt bằng thuận lợi nhất cho mô hình kinh doanh.

4. Xem Xét Yếu Tố Cạnh Tranh Và Sự Tương Thích

Lựa chọn vị trí cũng cần đánh giá khu vực xung quanh về tính cạnh tranh và sự tương thích. Việc đánh giá đúng hai yếu tố này sẽ giúp bạn đưa ra quyết định sáng suốt, tránh được những “cạm bẫy” tiềm ẩn và tối ưu hóa cơ hội thành công.

Một mặt bằng có vẻ ngoài hấp dẫn, vị trí đắc địa nhưng lại không phù hợp với mô hình kinh doanh và tệp khách hàng mục tiêu sẽ dẫn đến việc lãng phí rất nhiều chi phí đầu tư ban đầu và chi phí vận hành sau này mà không mang lại hiệu quả doanh thu như mong đợi.

5. Đánh Giá Chi Phí Thuê Mặt Bằng Và Các Yếu Tố Pháp Lý

Chi phí thuê mặt bằng thường là một trong những khoản chi phí cố định lớn nhất của doanh nghiệp F&B, ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận. Việc đánh giá chi phí này cần được thực hiện một cách cẩn trọng và toàn diện.

So sánh với giá thị trường: Nghiên cứu kỹ lưỡng giá thuê các mặt bằng tương tự trong khu vực về diện tích, vị trí và các yếu tố khác.

Hiểu rõ chủ mặt bằng: Nắm rõ thông tin chính xác và đầy đủ để tránh một số rủi ro pháp lý không lường trước được.

Xem xét tỷ lệ chi phí trên doanh thu dự kiến: Chi phí thuê không nên vượt quá một tỷ lệ nhất định trên tổng doanh thu dự kiến.

Đánh giá giá trị thực của mặt bằng: Dựa vào các yếu tố như vị trí đắc địa, lưu lượng khách hàng tiềm năng, khả năng hiển thị tốt để đánh giá có tương xứng với mức giá thuê không.

Các chi phí phát sinh: Ngoài tiền thuê hàng tháng, cần tính đến các chi phí khác như tiền đặt cọc, chi phí sửa chữa ban đầu, phí quản lý, khoản thuế,…

Điều khoản hợp đồng thuê: Đọc kỹ các điều khoản trong hợp đồng thuê, đặc biệt là thời hạn thuê, điều khoản tăng giá, các quy định về sửa chữa, cải tạo và các điều khoản chấm dứt hợp đồng để đảm bảo quyền lợi tốt nhất cho doanh nghiệp.

Một ví dụ thực tế trong việc cần phải cẩn trọng khi chọn mặt bằng kinh doanh F&B:

Chị Hương, chủ một cửa hàng cà phê nhỏ đang tìm mặt bằng để mở quán tại quận trung tâm thành phố. Khi đi khảo sát, chị thấy một địa điểm rất ưng ý: nằm ngay ngã tư đông người qua lại, mặt tiền rộng, lại gần khu văn phòng – một vị trí “vàng” cho kinh doanh. Người đứng ra cho thuê cũng rất niềm nở, thúc giục chị nhanh chóng đặt cọc vì “có nhiều người khác cũng đang hỏi thuê”. Không muốn để lỡ cơ hội, chị Hương vội vàng đặt cọc ba tháng tiền thuê và ký hợp đồng mà không kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý của mặt bằng.

Chỉ vài ngày sau, chị nhận được cuộc gọi từ một người khác – cũng là người vừa “đặt cọc” thuê chính mặt bằng đó. Sau khi tìm hiểu, cả hai đều tá hỏa khi phát hiện ra người cho thuê không hề là chủ sở hữu mặt bằng, cũng không được ủy quyền hợp pháp. Họ đã bị lừa. Người giả danh chủ nhà đã “ôm” tiền cọc của cả hai và biến mất.

Sự việc khiến chị Hương mất trắng tiền, lỡ kế hoạch khai trương, và phải tốn thêm thời gian, công sức đi tìm địa điểm mới.

Khi thuê mặt bằng kinh doanh, ngoài việc đánh giá vị trí đẹp, dễ tìm, thuận tiện đi lại, người thuê cần yêu cầu bên cho thuê cung cấp đầy đủ giấy tờ pháp lý chứng minh quyền sở hữu hoặc giấy ủy quyền hợp pháp từ chủ sở hữu. Việc chủ quan hoặc thiếu hiểu biết có thể dẫn đến những rủi ro lớn về tài chính và thời gian.

Việc lựa chọn mặt bằng kinh doanh F&B thành công, tạo ra vị trí “đắc địa” không phải là một canh bạc may rủi mà là kết quả của một quá trình phân tích chiến lược toàn diện dựa trên nhiều yếu tố then chốt. Năm yếu tố vừa phân tích đóng vai trò như những trụ cột vững chắc, việc bỏ qua bất kỳ yếu tố nào trong số này đều có thể dẫn đến những quyết định sai lầm và ảnh hưởng tiêu cực đến sự thành công của doanh nghiệp.